Особенности функционирования рынка ипотечных ценных бумаг в России в условиях кризиса 2009 года

Современный рынок ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) в России представлен в виде облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия. Облигацией с ипотечным покрытием является облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или частично залогом ипотечного покрытия. Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных происходит следующим образом: коммерческий банк заключает с юридическими и (или) физическими лицами кредитные договора под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных; ипотечные агентства производят выкуп закладных у банка через выпуск облигаций, которые размещаются на фондовом рынке; денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору; государство гарантирует выплаты по облигациям. Сертификат участия — относительно новая бумага для нашего рынка, предполагающая более сложный финансовый механизм. Каждый покупатель ценной бумаги имеет свою долю в общей собственности на имущество, составляющее «покрытие» сертификатов. Владелец сертификата является «сособственником» ипотечных кредитов и одновременно выступает в качестве учредителя и выгодоприобретателя по договору доверительного управления этим имуществом. Он получает почти все средства, которые выплачивает по кредиту заемщик, за вычетом вознаграждения управляющего. Уровень доходности ипотечных облигаций как долгового инструмента зависит от уровня риска невыплат, а также срока обращения. Риск невыплат по ипотечной облигации, в свою очередь, напрямую связан с ее обеспечением.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) оценивает объем выпуска ИЦБ в 2009г. под поручительство АИЖК как минимум в 100 млрд. руб., наиболее вероятными претендентами на выпуск ипотечных облигаций являются 50 банков с пулом ипотечных кредитов от 6 млрд. руб. В целом в 2009г. АИЖК может выдать поручительства по ИЦБ на 500 млрд. руб. За 2008 год объем выдачи ипотечных кредитов составил 630 млрд. руб. В 2009 году, с учетом средств господдержки, ожидается выдача ипотеки на 530 млрд. руб. Без участия государства объем ипотеки сократится в четыре раза по сравнению с 2008 годом. В настоящее время рассматривается вопрос о выделении АИЖК в текущем году 200 миллиардов рублей на поддержку ипотеки с целью увеличения первичного размещения ИЦБ, что по мнениям аналитиков позволит «разморозить» строительство жилья в стране.

: